농지 불법 전용 적발 시 대응: 2026년 이행강제금 구제 전략

농지 불법 전용으로 적발되었을 때 가장 경계해야 하는 처분은 원상회복명령을 이행하지 않을 경우 매년 부과되는 이행강제금입니다.

농지법 제63조제1항(출처: 국가법령정보센터)에 따르면, 농지를 허가 없이 형질 변경하거나 불법 시설물을 무단 설치하여 원상회복명령을 받았으나 지정 기한까지 이행하지 않는 소유주에게는 해당 토지의 감정평가액과 개별공시지가 중 더 높은 가액의 25%에 상당하는 금액이 이행강제금으로 부과됩니다. 특히 지난 2023년 8월 16일 개정되어 공포 및 시행된 개정 농지법(출처: 농림축산식품부 보도자료)에 따라, 원상회복명령 미이행자에 대한 이행강제금은 매년 1회씩 반복하여 부과·징수할 수 있도록 법적 장치가 크게 강화되었습니다.

방치할 경우 단 4년 만에 본인 농지 가격 전체에 상당하는 엄청난 벌금 폭탄을 맞게 됩니다. 게다가 이행강제금은 정식 고지된 이후에는 뒤늦게 원상회복을 완료하더라도 이미 고지된 이행강제금은 감면되거나 면제되지 않으며 필히 전액 납부해야 하는 규정이 있습니다. 원상회복 조치는 단지 향후 다가올 새로운 이행강제금의 추가 부과만 멈추게 할 뿐입니다.

2026년 올해는 과거 2023년 말이나 2024년 농지 전수조사 시기에 처음 적발되어 이행강제금 처분을 받았던 소유자들이 2차, 3차 연차 누적 폭탄 고지서를 일제히 수령하며 재산상 고통이 가중되는 시기입니다.

최근 지방자치단체별 특별사법경찰관의 현장 수색 및 출입 조사를 통한 농지이용실태조사 권한이 대폭 확대되었습니다(출처: 농림축산식품부 보도자료). 이로 인해 공중 드론 촬영을 동원한 단속망이 촘촘해지면서 과거와 달리 불법 전용 적발 비율이 급증했습니다. 많은 농지 소유주가 일회성 벌금 처분 정도로 오인하여 안일하게 방치하다가 매년 땅값의 25%가 청구되는 연체 고리를 끊지 못해 어려움을 겪고 있습니다.

가장 주의해야 할 점은 행정청의 이행강제금 처분에 불복하려 할 때 일반적인 행정심판이나 행정소송을 청구하면 법원에서 예외 없이 부적법 각하 처분을 받게 된다는 사실입니다(출처: 농지법 제63조). 농지법상 이행강제금은 일반 행정쟁송 대상이 아니며, 오직 고지서를 받은 날부터 30일 이내에 관할 지자체장에게 서면으로 이의제기를 신청하여 법원의 비송사건재판 절차로 넘어가야만 정상적인 법적 감경 심리를 받을 수 있습니다.

#### [조건별 대처 경로 비교표]

내 농지에 농업 경영과 관계없는 잡자갈이나 콘크리트를 무단으로 덮어 전용 주차장이나 야적장으로 활용하거나, 가설건축물 신고 기준을 무시하고 농막 규제 면적인 연면적 20㎡(약 6평) 이하를 초과하는 시설을 무단 증축해 보일러실 등으로 쓰는 행위는 모두 즉각적인 이행강제금 처분 대상으로 분류됩니다.

특히 부모님으로부터 상속받아 직접 경작하지 못하고 방치된 시골 농지나, 거주지와 멀리 떨어진 타 시·도의 관외 농지들은 정기적인 농지 실태조사 시 최우선 단속 표적이 됩니다. 실제로 토지를 임대한 임차인이 소유주 동의 없이 무단으로 비닐하우스를 창고나 공장으로 변형하여 경작 외 용도로 쓰다가 적발되는 경우에도, 행정법상 원상회복 의무와 이행강제금 고지는 등기부등본상 소유자인 독자 본인에게 날아옵니다.

당장 불법 시설을 철거하고 경작지로 원상복구하기 곤란한 피치 못할 사정이 있다면, 법정 기한 내에 정확한 입증 서류를 준비하여 대응해야만 소중한 사유 재산권 침해를 면할 수 있습니다.

#### [이행강제금 부과 및 비송사건 감경 가상 계산 단계 예시]

• 가상 필지 개요: 경기 용인시 소재 지목 '답(논)', 면적 1,000㎡ (농사 목적 외 무단으로 잡자갈을 두껍게 깔고 주차장으로 사용하다 적발된 상황)
• 지가 조건: 감정평가액 ㎡당 12만 원, 개별공시지가 ㎡당 10만 원

1. 기준 가격 적용: 감정평가액(1억 2,000만 원)이 개별공시지가(1억 원)보다 높으므로, 이행강제금 부과 기준액은 높은 금액인 1억 2,000만 원으로 정해집니다. (출처: 농지법 제63조제1항)
2. 연간 이행강제금 산정: 기준액의 25%인 3,000만 원이 연간 1회 부과 금액으로 산출됩니다. ($120,000,000 \times 0.25 = 30,000,000$원) (출처: 농림축산식품부 보도자료)
3. 방치 시 가상 누적액: 임차인과의 명도 갈등으로 3년간 원상복구를 못 하고 버틸 경우, 총 9,000만 원의 부과금이 청구됩니다.
4. 구제 전략 적용 시:

• 부과 처분을 송달받은 날부터 30일 이내에 지자체에 서면 이의신청서 제출 (행정청 부과 처분 일시 정지)
• 법원 재판부에 "임차인을 내보내기 위해 조치한 명도 소송 소장 및 내용증명", "원상복구 공사 계약서 및 철거 예정일 확인서" 등 성실한 원상회복 의지를 증빙 서류로 제출.
• 판사의 사법적 재량으로 고의성이 없고 회복 노력이 인정되어 부과액의 60% 감경이 결정될 경우, 최종 납부 세액은 1,200만 원으로 대폭 줄어들어 1,800만 원의 손실을 방어할 수 있습니다.

오늘 당장 시·군·구청으로부터 원상회복명령서나 이행강제금 통지서가 날아왔다면 당황하지 마시고 송달 날짜와 불법 시설물의 상세 규격을 대조하며 면밀하게 확인할 것들입니다.

• 1. [골든타임 확인] 송달 봉투를 수령한 날로부터 30일이 지나지 않았는지 확인하십시오.
• 이행강제금 고지서를 수령한 지 30일 이내여야 농지법 제63조제6항에 따른 이의제기 신청이 법적으로 유효합니다. 하루라도 경과하면 지자체의 부과 처분이 법적으로 고착화되어 재산 압류 등 강제 징수 단계로 지체 없이 넘어갑니다.
• 2. [최초 전용 시점 추적] 불법 전용 시설이 설치된 정확한 최초 연도를 증명할 자료가 있는지 확인하십시오.
• 1988년 10월 31일 이전에 불법 전용되어 설치된 농가 시설물은 예외적으로 철거하지 않고도 공시지가의 30% 수준인 농지 전용 부담금을 완납하는 조건으로 사후 전용 허가를 받아 양성화(추인)할 수 있는 구제 기회가 주어집니다(출처: 경기도 농업민원안내 및 농식품부 지침). 국토정보플랫폼의 과거 항공사진이나 지방세 재산세 대장을 떼어 적발된 건물의 보존 기간을 확인해 보십시오.
• 만약 해당 시설물이 최초 농지보전법이 시행되기 전인 1973년 1월 1일 이전부터 농사 이외의 용도로 사용되어 온 공부상 농지라면, 현행 농지법령을 적용받지 않는 비농지에 해당하여 불법 전용 처분 자체가 원천 무효가 될 수 있습니다(출처: 대법원 판례).
• `` 1988년 10월 31일 이전 불법전용 사실을 증명할 때, 항공사진이나 재산세 납부 영수증 등 물적 증거 외에 '인우보증(이웃 주민 보증)'의 효력은 지자체 조례 및 담당 공무원의 실무 해석에 따라 인정 범위가 달라 상충할 수 있으므로 추가 서류 검토가 요구됩니다.
• 3. [농막 기준 보완 가능성] 불법으로 지목된 가설물의 실제 바닥 면적을 실측해 보십시오.
• 적발된 시설의 연면적이 농막 규제 범위인 20㎡(약 6평) 이하의 주거 외 영농 목적 시설물이라면, 일방적으로 철거하기 전에 가설건축물 축조 신고 등의 행정 절차를 사후에 보완하여 정식 농막으로 인정받아 불법 전용 혐의를 탈피할 수 있는지 관할 지자체 담당 공무원과 협의해 보십시오.
• 4. [참작 소명 자료 수집] 내가 물리적으로 즉각 원상회복을 실행할 수 없는 객관적인 사유를 서류화하십시오.
• 임차인이 무단으로 땅을 훼손한 채 야적장으로 사용하며 문을 잠그고 퇴거를 거부하고 있다면, 임차인에게 즉시 원상복구 및 퇴거를 독촉한 우편 내용증명 사본이나 명도 소송 소송 수행 서류 등을 취합하여 법원 제출용 증빙 서류로 철저히 비축해 두어야 과태료 재판에서 감경 참작을 받을 수 있습니다.

Q. 적발된 후에 땅을 임대해 준 임차인을 조속히 내보내고 당장 농사지을 테니 이행강제금을 한 번만 봐달라고 구청에 읍소하면 봐주나요?

A. 지자체 행정 담당 공무원에게는 이행강제금의 액수를 깎아주거나 부과를 유예할 수 있는 합법적인 감경 재량권이 전혀 없습니다. 이행강제금이 정식 부과되었다면 오직 법정 기한인 30일 이내에 이의제기를 청구해 사건을 법원의 비송사건재판 단계로 넘겨 판사에게 소명 서류를 제출해야만 감경 판결을 이끌어낼 수 있습니다.

지자체 공무원은 감정가격이나 공시지가의 25% 비율을 고스란히 적용해 처분할 법적 의무만 가질 뿐입니다. 따라서 구청 담당자와 불필요한 실랑이를 벌이며 시간을 허비하지 마시고, 이의신청서를 지체 없이 접수하여 행정처분의 효력을 일단 정지시킨 후 법원 단계에서 객관적인 양해 사유를 조목조목 해명하는 것이 현명합니다.

Q. 1988년 이전에 마음대로 지은 시골 농가주택인데, 이번 전수조사에서 불법 시설이라며 철거 명령서가 날아왔습니다. 필히 철거해야 하나요?

A. 1988년 10월 31일 이전에 불법 전용이 완료된 시골 시설물은 예외적으로 철거하지 않고 사후에 전용 허가를 받아 합법화하는 '사후 양성화(추인)' 규정을 적용받을 길이 열려 있습니다. 다만 건축법이나 국토계획법 등 다른 법률에 저촉되지 않는 주택이어야 하며, 해당 농지 공시지가의 30%에 해당하는 부담금을 전액 완납하는 조건이 충족되어야 승인됩니다(출처: 경기도 농업민원안내 및 농식품부 지침).

반면 1988년 11월 1일 이후에 무단 전용된 시설물은 현행법상 어떠한 예외나 임시 조치로도 양성화가 불가하며, 철저하게 원래의 경작 가능한 흙 상태로 원상복구를 끝마친 후에만 신규 전용 허가 신청을 밟을 수 있습니다. 그러므로 본인 시설물의 축조 연도가 1988년 이전임을 증명할 수 있는 객관적인 연도별 항공사진이나 가옥대장, 재산세 영수증 등 입증 서류를 확보하는 것이 무엇보다 시급합니다.

Q. 이미 부과되어 고지서가 발급된 이행강제금은, 굴착기를 불러 깨끗하게 원상복구만 마쳐놓으면 소급해서 자동으로 면제 처리되나요?

A. 이미 고지된 이행강제금은 뒤늦게 철거 조치를 이행하여 원상회복을 완료했더라도 절대 취소되거나 소급 감면되지 않으며 고지된 전액을 납부해야 합니다. 불법 시설물의 철거 및 토지 원상복구 조치는 그 복구가 완료된 시점 이후부터 다가올 다음 연도의 새로운 이행강제금 추가 부과만 원천 차단해 주는 효력을 지닙니다.

행정 실무상 이행강제금은 명령 불이행에 대한 심리적 강제 수단이므로 고지서 발부 시점을 기준으로 처분 효력이 확정됩니다. 고지서가 이미 손에 들어왔다면 일단 30일 이내에 처분 관청에 서면 이의신청서를 제출해 법원의 과태료 재판으로 판을 전환한 후, 원상복구 완료 증명 사진이나 철거 공사비 영수증을 제출하여 최초 청구액의 판결상 감경을 유도하는 것이 출구입니다.

• 국가법령정보센터 — 농지법 제63조(이행강제금) (https://www.law.go.kr/법령/농지법/제63조)
• 농림축산식품부 보도자료 (2023.08.14. 공포·8.16. 시행 개정 농지법) (https://www.mafra.go.kr/home/5109/subview.do?enc=Zm5jdDF8QEB8JTJGYmJzJTJGaG9tZSUyRjc5MiUyRjU2NzE5MCUyRmFydGNsVmlldy5kbyUzRg%3D%3D)

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본 가이드는 신뢰할 수 있는 1차 사법 법령 및 정부 부처 공식 지침을 토대로 작성되었으나, 개별 필지가 위치한 지방자치단체의 세부 조례 내용 및 세무·행정 여건에 따라 실제 처분 결과에는 차이가 있을 수 있습니다. 실제 의사결정을 내리시기 전에 관할 시·군·구청 농업 행정 부서의 유권해석을 거치거나 농업 행정 전문가의 확인을 필히 구하시기 바랍니다.

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