내 농지에 집·창고를 지으려면 — 농지전용 허가 절차와 비용
농지전용 절차: 먼저 확인할 기준
농지전용이란 농업에 쓰이던 농지를 주거·공장·창고·도로 등 다른 목적으로 바꾸는 것입니다. 농지는 「농지법」으로 보호받는 특수한 토지이므로, 전용할 때는 일반 토지와 다른 별도의 절차가 필요합니다.
허가와 신고 — 어느 경우에 해당하나
전용 목적과 요건에 따라 허가와 신고로 나뉩니다.
- 허가(농지법 제34조): 창고·공장·비농업인 주택 등 대부분의 건축 목적이 해당됩니다. 관할 시장·군수·구청장에게 허가신청서를 제출해 승인을 받아야 합니다.
- 신고(농지법 제35조): 일정 요건을 갖춘 농업인 주택 등은 허가 없이 신고만으로 전용이 가능합니다. 정확한 면적 기준과 요건은 「농지법 시행령」에 규정됩니다. [확인 필요 — 최신 요건은 관할 시·군·구에서 확인하세요.]
농업진흥지역 안이라면 전용이 엄격히 제한됩니다
「농지법」 제32조에 따라 농업진흥지역 안의 농지는 법령에서 열거한 목적에 한해서만 전용이 허용됩니다.
- 농업인 주택 및 농업용 시설 (농업인 요건 충족 필요)
- 국가·지방자치단체가 설치하는 공공시설
- 그 밖에 법령에서 열거하는 예외 사유
위 사유에 해당하지 않으면 농업진흥지역 안 농지는 전용허가가 나지 않습니다. 내 농지가 농업진흥지역 안인지 밖인지를 먼저 확인하는 것이 출발점입니다.
농지전용 절차: 놓치기 쉬운 위험
무허가 전용은 이행강제금과 원상복구명령으로 이어집니다
농지전용 허가 없이 건물을 지으면 다음 문제가 생깁니다.
- 건축허가를 받을 수 없습니다. 건축허가 신청 시 농지전용허가증을 첨부해야 하므로, 농지전용이 먼저 완료되지 않으면 건축허가가 처리되지 않습니다.
- 불법 전용 시 원상복구명령을 받습니다. 「농지법」에 따라 허가 없이 전용된 농지는 원상복구 명령 대상이 됩니다.
- 이행강제금이 반복 부과됩니다. 원상복구를 이행하지 않으면 「농지법」에 따라 이행강제금이 반복 부과될 수 있습니다.
절차대로 진행하면 지목 변경까지 이어집니다
반대로, 허가 → 농지보전부담금 납부 → 착공 → 준공 순서를 밟으면 준공 후 지목 변경(전·답 → 대지·창고부지 등) 신청이 가능합니다. 지목이 변경되면 담보 설정, 금융 활용 등에서 유리합니다.
농지전용 절차: 내 농지 적용
농업진흥지역 여부 확인이 먼저입니다
내 농지가 농업진흥지역 안인지 밖인지에 따라 전용 가능 여부와 비용이 달라집니다.
농지보전부담금 — 주요 비용 항목
농지전용 허가를 받으면 「농지법」 제38조에 따라 농지보전부담금을 납부해야 합니다. 착공 전 납부가 원칙입니다.
계산 기준:
농지보전부담금 = 전용 면적(㎡) × 해당 농지 개별공시지가(원/㎡) × 부담비율
- 부담비율은 농업진흥지역 안·밖에 따라 다르게 적용됩니다.
- [확인 필요 — 현행 부담비율은 「농지법 시행령」에 규정됩니다. 관할 시·군·구 농지부서 또는 농림축산식품부(mafra.go.kr)에서 최신 요율을 확인하세요.]
감면 사유도 있습니다. 농업인이 본인 주거용 주택을 짓는 경우 등 법령에서 정한 요건을 갖추면 부담금 감면 또는 면제를 받을 수 있습니다. 감면 요건은 「농지법」 및 시행령에서 확인하세요.
신청 서류 (일반적인 목록, 사전 확인 필요)
관할 시·군·구에 따라 요구 서류가 다를 수 있습니다. 아래는 일반적으로 요구되는 항목입니다.
- 농지전용허가신청서
- 사업계획서 (전용 목적·규모·기간 포함)
- 전용하려는 농지의 위치도·현황도
- 피해 예방계획서 (배수·토사 유출 관련)
- 토지(임야)대장 사본
접수 전 관할 시·군·구청 농지부서에서 최신 서류 목록을 반드시 확인하세요.
상속받은 내 농지라면
상속 농지도 전용하려면 동일한 허가 절차를 거쳐야 합니다. 다만, 상속 농지를 장기간 방치하면 처분의무 통지를 받을 수 있으므로, 전용 계획이 없다면 농지은행 위탁·임대를 먼저 검토하는 것이 유리합니다.
상속 농지 보유와 처분 전반은 상속농지 처분의무 가이드를 참고하세요. 상속 농지를 매도할 때 적용되는 양도소득세 감면 요건은 농지 8년 자경 양도소득세 감면 — 요건과 자주 틀리는 부분에서 확인하실 수 있습니다.
내 농지의 지목·용도지역·농업진흥지역 여부는 농지다에서 지번으로 무료 조회할 수 있습니다.
내 농지 전용 가능성 진단 — 가입 없이 결과 즉시 무료
내 농지 전용 가능성 진단 →농지전용 절차: 오늘 확인할 항목
집·창고를 짓기 전 아래 항목을 순서대로 점검하세요.
□ 농업진흥지역 여부 확인: 토지이음(eum.go.kr)에서 내 필지의 용도지역과 농업진흥지역 여부를 확인한다.
□ 전용 목적이 허가 대상인지 확인: 창고·주택·공장 등 목적에 따라 허용 여부가 다르다. 농업진흥지역 안이라면 농업인 요건도 함께 확인한다.
□ 농지보전부담금 개략 산정: 개별공시지가 × 전용 면적으로 기본 규모를 파악하고, 정확한 부담비율과 감면 여부는 관할 시·군·구 농지부서에 문의한다.
□ 필요 서류 목록 수령: 관할 시·군·구청 농지부서에 연락해 최신 서류 목록을 받아둔다.
□ 건축허가 전에 농지전용 허가 완료: 농지전용 허가 → 농지보전부담금 납부 → 건축허가 순서를 지켜야 한다.
□ 준공 후 지목 변경 신청 예정: 건축물 준공 후 지목을 변경하면 추후 등기·담보 설정에 유리하다.
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농지전용 절차: 근거 자료
농지법 — 국가법령정보센터 현행 시행: 2025-01-24 · 2026-08-28·09-18 시행 예정 개정 조문 있음 (참조 조문: 제32조 농업진흥지역 용도 구분, 제34조 농지전용허가, 제35조 농지전용신고, 제38조 농지보전부담금) 농림축산식품부 공식 사이트 토지이음 — 국토교통부 토지이용규제 서비스 (용도지역·농업진흥지역 여부 지번 조회)